La loi Pinel est un moyen d’exonération simple et avantageux qui propose de nombreux avantages aux citoyens français. Il s’agit d’un dispositif fiscal permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts. Cet investissement locatif dispose d’un rendement composé d’une part de défiscalisation qui s’ajoute finalement aux loyers perçus par l’investisseur. Toutefois, il est assez difficile de comprendre le fonctionnement loi Pinel. Sa maitrise implique l’étude de toutes ses caractéristiques. Loi Pinel, fonctionnement, rendement, durée, revente ; tour d’horizon !
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est l’une des nombreuses lois incitatives à l’investissement locatif dont le but est de soutenir la construction immobilière. Elle est dédiée à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, mais possède également un volet environnemental et social. Pour qu’un logement dans le domaine de l’immobilier ancien soit éligible au Pinel, il doit d’abord subir des travaux de rénovation.
Ces derniers doivent être achevés au plus tard le dernier jour du mois de la deuxième année qui suit l’achat du bien immobilier. La loi Pinel ne peut être appliquée que dans certaines zones particulières comme Abis, A et B1. Il s’agit de zones géographiques comme :
- l’agglomération parisienne ;
- les grandes métropoles ;
- le Genevois français et ;
- une partie de la Côte d’Azur.
Cette loi est l’un des meilleurs moyens de réduire ses impôts pour un propriétaire d’immobilier.
Quel est le mode de fonctionnement loi Pinel ?
La loi Pinel a remplacé la loi Duflot qui était en vigueur avant 2014. Elle diffère grandement de son prédécesseur en raison d’une de ses plus grandes particularités. En effet, tandis que le dispositif Duflot ne proposait qu’une seule durée de neuf ans pour un seul taux de défiscalisation de 18 %, la loi Pinel propose beaucoup plus.
Elle se décline en trois différentes versions et vous propose donc plus de souplesse et d’avantages en termes d’économie d’impôt. Ainsi, l’investissement Pinel peut se faire sous trois différents procédés selon le choix de l’investisseur. C’est l’un des plus grands avantages de la loi.
Dans un premier temps, l’investisseur peut faire une location sur six ans pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement. Il est également possible de faire une location sur neuf ans afin de profiter d’une réduction de 18 % sur l’impôt. Enfin, l’investisseur peut choisir de louer sur douze ans et obtenir 21 % de réduction d’impôt sur le prix original.
Ce système de réduction d’impôt est restreint par un plafond de ressources. Il se détermine donc en fonction d’un plafond de 5 500 €/m², sachant que la base de calcul ne peut pas dépasser les 300 000 €. Ainsi, tout investisseur ne peut déduire au maximum que 63 000 € sur douze ans. Notez que chaque investisseur se doit de respecter les plafonds posés par la loi.
Même si vous achetez un logement à un taux de 6 000 €/m², pour appliquer le dispositif Pinel, le calcul de la défiscalisation sera basé sur le plafond de 5 500 €/m². La même chose se produira si le logement vaut 350 000 €. L’avantage fiscal sera déterminé selon le plafond de 300 000 €.
Pour réussir son investissement Pinel, il est nécessaire d’avoir le bon timing. Il est recommandé de choisir la première option qui consiste à prendre une location pour six ans. À partir de là, vous pouvez ensuite prolonger votre opération sur trois ou six ans de plus. Cette liberté de choix est un avantage que vous n’aurez pas si vous optez pour un Pinel de douze ans.
Avec une telle option, vous ne pourrez pas ramener l’opération à six ou neuf ans sans encourir un redressement fiscal.
Quel est le rendement de la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif qui impose aux investisseurs des conditions de loyer et de ressources des locataires. Sa formule de rendement qui est assez similaire à celle de tout type d’investissement locatif consiste à : (Loyer mensuel × 12/prix d’acquisition du logement) × 100 = rentabilité locative brute.
Le rendement est intrinsèquement lié au mode de fonctionnement loi Pinel. Ainsi, le rendement locatif du dispositif Pinel oscille généralement entre 2,5 et 3,5 %.
Combien de temps durera la loi Pinel ?
Pour rappel, il est possible de bénéficier de la loi Pinel sur six, neuf et douze ans. Toutefois, les effets de cette loi ne sont pas éternels. Lorsqu’elle avait été annoncée, elle devait être appliquée entre 2014 et 2017. Ensuite, sa durée a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2022 dans sa forme actuelle. Une fois ce délai passé, les taux de défiscalisation seront progressivement réduits en 2023 et 2024.
Jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction d’impôts resteront les mêmes que ceux qui étaient appliqués par le passé. En 2023 par contre, le taux de réduction fiscal passera à 10,5 % sur six ans, 15 % sur neuf ans et 17,5 % sur douze ans. En 2024, la réduction connaitra une nouvelle réduction et passera à 9 % sur six ans, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans.
Revendre son bien locatif en loi Pinel
Le fonctionnement loi Pinel implique qu’une fois que vous avez choisi une option, vous devez attendre son expiration dans le temps pour y renoncer. Ainsi, si vous avez l’intention de revendre votre logement couvert par le dispositif, il est recommandé d’attendre l’expiration de votre engagement. Cela vous permettra d’éviter de rembourser l’ensemble des sommes défiscalisées.
Bien qu’il soit possible d’arrêter son investissement Pinel de manière anticipée pour revendre son logement avant la fin des années contractées, vous serez soumis à des pénalités. Utiliser une telle méthode aura pour conséquence l’annulation pure et simple de vos réductions d’impôts. La loi Pinel étant une loi de défiscalisation, l’administration fiscale est capable d’exiger un remboursement de la totalité du montant défiscalisé.
La revente d’un bien couvert par la loi Pinel est possible sous deux conditions. Dans un premier temps, les termes du contrat de bail (six, neuf ou douze ans) doivent être arrivés à expiration. Ensuite, tant que vous n’avez pas déclaré de déficit foncier au cours des 3 dernières années au moins, vous pouvez procéder à la vente de votre logement sans crainte de pénalités.
En outre, pour comprendre la loi Pinel, fonctionnement, rendement, durée, revente, vous pouvez faire appel à des experts en la matière.