L’aménageur foncier est un professionnel qui a pour mission de valoriser des terrains non constructibles, en les aménageant et en les commercialisant.
Il peut s’agir d’un terrain nu, mais aussi d’un terrain déjà bâti.
L’aménageur foncier peut travailler pour le compte d’une collectivité locale ou territoriale, ou pour le compte d’une société privée. Dans ce cas, il est chargé de trouver des terrains à vendre ou à louer, puis de les aménager et de les commercialiser.
Le rôle de l’aménageur foncier
L’aménageur foncier est un opérateur immobilier qui réalise des projets immobiliers en amont du développement urbain.
Il s’agit d’un professionnel de l’immobilier qui a pour rôle d’aider les collectivités et les maîtres d’ouvrage à construire des biens immobiliers ou à réaliser des projets de lotissement, dans le respect de la demande du client.
L’aménageur foncier peut également intervenir sur toute la chaîne de production : il peut être amené à réfléchir au financement ou encore à la gestion financière des opérations. Cela implique bien souvent une prise en charge complète du projet, depuis sa conception jusqu’à son exploitation commerciale.
L’aménageur foncier doit avoir plusieurs qualités :
- Il doit être capable de comprendre très rapidement les besoins et les attentes des clients
- Il doit être un bon négociateur pour pouvoir obtenir les meilleures conditions possibles
- Il doit connaître parfaitement le marché local
- Il doit savoir négocier avec tous types d’interlocuteurs
Les compétences de l’aménageur foncier
L’aménageur foncier est un professionnel qui met en relation les propriétaires de terrains et les porteurs de projets.
Il a pour rôle de valoriser des terrains, afin que ceux-ci puissent être utilisés par les promoteurs immobiliers.
Les aménageurs fonciers sont aussi spécialisés dans la commercialisation des lots à bâtir.
Ils gèrent les études de sols et assurent le dépôt du permis d’aménager.
Ils peuvent également intervenir dans l’assistance juridique, technique et financière aux porteurs de projet immobilier (promoteurs privés ou publics).
Lorsque l’aménageur foncier est missionné par un promoteur ou un lotisseur, il s’occupe généralement des relations avec les collectivités locales et territoriales, des études topographiques, du montage financier et administratif du projet immobilier concerné.
L’aménageur foncier peut également participer au montage financier du projet immobilier lorsqu’il intervient seul sur le terrain ou qu’il travaille pour plusieurs opérateurs immobiliers. Dans certaines situations, il peut même prendre en charge l’ensemble des actes nécessaires à la réalisation d’un programme immobilier (construction, commercialisation…).
Les différentes missions de l’aménageur foncier
L’aménageur foncier est un professionnel qui assure la gestion et l’optimisation des ressources foncières dans le cadre de projets immobiliers.
Il opère sur un territoire délimité, appelé « zone aménagée ».
L’aménageur foncier peut être amené à intervenir sur différents types de biens tels que les terrains à bâtir, les parcs d’activités ou encore les zones industrielles. Son rôle consiste à aider les personnes ou entreprises qui souhaitent acquérir une propriété foncière à en faire l’acquisition. En effet, il est avant tout un conseiller spécialisé qui aide ses clients à optimiser la valeur de leurs terrains et locaux en vue de la réalisation d’un projet immobilier. Pour ce faire, il s’appuie sur plusieurs critères notamment :
- Le potentiel du terrain
- Les possibilités de viabilisation
- La localisation du terrain
- La qualité des voies d’accès
La négociation avec les propriétaires fonciers
Les recherches menées ont permis de montrer qu’un tiers des transactions immobilières se faisait avec un acheteur et un vendeur qui ne sont pas des professionnels. En réalité, les propriétaires fonciers souhaitent vendre leurs biens à des promoteurs immobiliers qui peuvent investir davantage en termes de gros œuvre. Cette opération offre l’avantage de réduire les dépenses liées au gros œuvre, car ils n’auront plus besoin de faire appel à un architecte pour concevoir le bâtiment. Pour pouvoir mener une transaction foncière, il est impératif que le propriétaire soit conscient du prix auquel son bien immobilier peut être revendu et surtout connaisse tous les obstacles juridiques et financiers relatifs à ce type d’opération.
Le propriétaire doit également savoir que la revente d’un terrain constitue une source importante de revenus pour les promoteurs immobiliers.
Il est donc indispensable que ceux-ci puissent trouver des terrains prêts à bâtir facilement accessibles financièrement, notamment si cela nécessite un investissement important en termes de gros œuvre ou en cas de construction d’immeubles hauts.
Les promoteurs immobiliers doivent donc avoir une certaine expérience pour pouvoir mener avec succès une transaction foncière avec un propriétaire particulier.
La gestion du foncier
Les aménageurs fonciers sont des professionnels qui ont pour mission de prospecter les terrains à vendre, de négocier les ventes puis de réaliser les travaux et la viabilisation des parcelles.
Les aménageurs fonciers peuvent intervenir sur le marché public ou privé.
Ils doivent avoir une connaissance approfondie du marché immobilier local et être en mesure d’apprécier la faisabilité technique et financière d’un projet.
L’aménageur foncier doit également être un bon négociateur afin de pouvoir obtenir le meilleur prix possible pour le terrain convoité.
Il doit aussi savoir évaluer l’impact des travaux sur la valeur du bâti existant pour pouvoir déterminer si les coûts engendrés par l’opération sont justifiés ou non.
Il est important qu’il soit capable de présenter son dossier aux banques avec assurance, car cela permet de faciliter l’obtention d’un financement. Enfin, il est important que ce professionnel soit en mesure d’assurer un suivi rigoureux et efficace du chantier afin d’être certain que tout se déroule comme prévu.
La conception des aménagements fonciers
L’aménagement foncier est une étape clé de l’activité d’un aménageur foncier.
Il s’agit de la première phase du projet qui consiste à rechercher les terrains sur lesquels l’aménageur souhaite réaliser son projet et à définir le programme de construction.
L’aménagement foncier doit permettre d’élaborer un plan cohérent avec la stratégie du maître d’ouvrage (proposition financière, technique et commerciale). Cet aménagement doit également prendre en compte les aspects juridiques, administratifs et techniques du projet. Généralement, l’aménagement foncier est une opération qui peut être menée par un aménageur ou un groupe d’aménageurs. Dans ce cas, il convient de bien distinguer l’opération proprement dite des différentes phases qui la constituent : recherche des terrains, constitution du dossier de présentation du projet (dossiers administratifs et techniques), négociations avec les propriétaires des terrains…
La réalisation des aménagements fonciers
Les aménagements fonciers sont des opérations de préparation du terrain pour la réalisation d’un projet immobilier.
Ils consistent à dégager les terrains nécessaires à l’aménagement, à leur viabilisation et à leur assainissement, ainsi qu’à la réalisation des travaux de gros œuvre.
Les aménagements fonciers permettent de créer un espace constructible qui sera ensuite utilisé par un acquéreur pour y construire son logement.
Il est important de noter que toute construction doit obligatoirement être conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.
Les aménagements fonciers peuvent être réalisés sur un terrain nu ou sur un terrain dont la surface est déjà bâtie mais pas encore viabilisée.
Le prix des travaux varie en fonction du type d’aménagement (viabilisation ou non) et de l’étendue du terrain (superficie totale).
Les aménagements fonciers sont souvent associés à des opérations dites « pré-opérationnelles », c’est-à-dire que lorsque les travaux sont terminés, ils ne peuvent pas être affectés au projet immobilier objet du permis de construire. En effet, une demande de permis de construire ne peut être déposée avant l’achèvement des travaux requis pour obtenir ce permis. Toutefois, plusieurs solutions peuvent être envisagées afin que le propriétaire puisse utiliser ce terrain pendant la durée des travaux :
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- Le louage : il consiste à louer temporairement le terrain pour procéder aux travaux.
- L’expropriation : elle autorise l’acquisition forcée du bien immobiler par une collectivité publique.
La gestion des risques fonciers
La gestion des risques fonciers est une activité qui consiste à gérer les risques liés à l’acquisition, la location ou la vente de biens immobiliers. Cette gestion est également appelée « gestion des risques fonciers », car elle s’applique à toutes les zones géographiques et aux biens immobiliers de nature variée.
La gestion des risques fonciers peut être définie comme étant la réalisation d’une analyse objective du marché immobilier local et l’identification des opportunités et menaces afin d’envisager leur prise en compte dans un processus de décision. Ce processus comporte trois phases principales :
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- L’analyse du marché
- L’identification des risques
- Les recommandations pour une stratégie optimale.
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Pour conclure cet article, l’aménageur foncier est un métier passionnant qui demande une grande polyvalence. Il faut savoir gérer les relations avec les différents acteurs : collectivités locales, agriculteurs, particuliers… L’aménageur foncier doit être à l’aise dans la négociation et le compromis.